Czy można sprzedać mieszkanie, na które zaciągnięto kredyt frankowy lub walutowy?

Mieszkanie obciążone hipoteką zabezpieczającą kredyt frankowy albo kredyt powiązany z inną walutą można sprzedać. Wpis hipoteki w księdze wieczystej nie pozbawia właściciela prawa do rozporządzania nieruchomością.

Sprzedaż wymaga jednak odpowiedniego przygotowania. Należy ustalić wysokość zadłużenia, uzyskać dokument określający warunki zwolnienia hipoteki oraz odpowiednio zaplanować rozliczenie ceny. W typowej transakcji część środków trafia bezpośrednio do banku, który po otrzymaniu uzgodnionej kwoty wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.

Sytuacja staje się bardziej złożona, jeżeli kredytobiorca prowadzi już proces przeciwko bankowi albo zamierza zakwestionować umowę. Sprzedaż nadal jest możliwa, lecz wcześniejsza spłata kredytu może wpłynąć na wysokość dochodzonych roszczeń, treść pozwu oraz ocenę interesu prawnego w żądaniu ustalenia, że umowa nie wiąże stron.

Sprzedaż mieszkania nie oznacza automatycznego przejęcia kredytu przez kupującego. Nabywca staje się właścicielem nieruchomości, ale sama umowa sprzedaży nie powoduje, że wstępuje w miejsce kredytobiorcy.

Kancelaria kredytowa Ciesielski i Partnerzy pomaga ocenić konsekwencje sprzedaży nieruchomości przed procesem frankowym, w jego trakcie oraz po uzyskaniu prawomocnego wyroku.

Czy hipoteka uniemożliwia sprzedaż mieszkania?

Nie. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość, ale nie blokuje jej sprzedaży.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece stanowi wprost, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, zgodnie z którym właściciel zobowiązuje się wobec wierzyciela hipotecznego, że nie sprzeda ani nie obciąży nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Właściciel może więc co do zasady zawrzeć umowę sprzedaży bez formalnej zgody banku. Problem polega jednak na tym, że sama sprzedaż nie powoduje wygaśnięcia hipoteki.

Hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Jeżeli zabezpieczenie nadal istnieje, bank może dochodzić zaspokojenia z mieszkania także po przeniesieniu własności na kupującego.

Dlatego w praktyce nabywcy, notariusze i banki finansujące zakup wymagają dokumentu potwierdzającego, na jakich warunkach dotychczasowy bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki.

Czy do sprzedaży potrzebna jest zgoda banku?

Z punktu widzenia możliwości przeniesienia własności zgoda banku nie jest co do zasady niezbędna. W praktyce współpraca z bankiem jest jednak potrzebna, aby zaplanować transakcję, po której nieruchomość zostanie zwolniona z dotychczasowej hipoteki.

Przed transakcją należy uzyskać dokument określający:

• aktualną wysokość zadłużenia;
• walutę i sposób dokonania spłaty;
• rachunek przeznaczony do spłaty;
• termin ważności przedstawionego wyliczenia;
• sposób naliczania należności do dnia transakcji;
• warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki;
• termin wydania dokumentu po otrzymaniu środków.

Dokument ten jest potocznie nazywany promesą wykreślenia hipoteki. W praktyce może mieć formę zaświadczenia o zadłużeniu połączonego z przyrzeczeniem, że po otrzymaniu wskazanej kwoty bank wyda zgodę na wykreślenie zabezpieczenia.

Promesy nie należy mylić z ostatecznym listem mazalnym. Promesa opisuje warunki przyszłego zwolnienia hipoteki, natomiast list mazalny zawiera zgodę banku na jej wykreślenie.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym?

1. Sprawdzenie księgi wieczystej

Przed rozpoczęciem sprzedaży należy przeanalizować aktualną treść księgi wieczystej, zwłaszcza:

• dział II – własność nieruchomości;
• dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia;
• dział IV – hipoteki.

Trzeba ustalić, na rzecz jakiego podmiotu wpisano hipotekę, jaka jest jej wysokość i czy w księdze znajdują się inne obciążenia lub wzmianki o nierozpoznanych wnioskach.

Jeżeli wierzytelność została przeniesiona na inny podmiot albo bank uległ przekształceniu, należy sprawdzić, kto jest aktualnym wierzycielem hipotecznym i jakie dokumenty będą potrzebne do wykazania jego uprawnienia do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki.

2. Uzyskanie zaświadczenia z banku

Kolejnym krokiem jest wystąpienie do banku o aktualne zaświadczenie. W przypadku kredytu walutowego szczególne znaczenie ma sposób przeliczenia zadłużenia.

Należy sprawdzić:

• czy bank wskazuje kwotę w złotych, walucie obcej czy obu walutach;
• według jakiego kursu ma nastąpić przeliczenie;
• na jaki dzień wyliczono należność;
• czy możliwa jest spłata bezpośrednio w CHF;
• czy bank dolicza prowizję za wcześniejszą spłatę;
• jak zostaną rozliczone ewentualne nadpłaty;
• przez jaki czas promesa pozostaje ważna.

Jeżeli równolegle prowadzony jest spór frankowy, przedstawione przez bank saldo powinno zostać przeanalizowane także pod kątem roszczeń konsumenta i zakwestionowanych postanowień umowy.

3. Umowa przedwstępna

W umowie przedwstępnej należy ujawnić istnienie hipoteki i określić planowany sposób rozliczenia zadłużenia.

Dokument może wskazywać między innymi:

• cenę sprzedaży;
• kwotę przeznaczoną na spłatę banku;
• rachunek banku;
• kwotę przekazywaną sprzedającemu;
• termin dostarczenia promesy;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
• zasady rozliczenia zadatku, jeżeli bank odmówi zwolnienia zabezpieczenia;
• obowiązek uzyskania i przekazania zgody banku na wykreślenie hipoteki;
• sposób postępowania w przypadku zmiany salda.

Jeżeli kupujący finansuje zakup własnym kredytem hipotecznym, treść umowy przedwstępnej powinna uwzględniać wymagania jego banku.

4. Umowa sprzedaży u notariusza

Przeniesienie własności nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego.

W typowej transakcji cena zostaje podzielona:

• część przeznaczona na rozliczenie zadłużenia trafia bezpośrednio na rachunek dotychczasowego banku;
• pozostała część ceny zostaje wypłacona sprzedającemu.

Takie rozwiązanie ogranicza ryzyko kupującego, ponieważ środki przeznaczone na spłatę nie trafiają najpierw do właściciela mieszkania.

Akt notarialny powinien dokładnie określać rachunki, kwoty, terminy i warunki płatności.

5. Spłata banku i uzyskanie listu mazalnego

Po otrzymaniu kwoty wymaganej do zwolnienia zabezpieczenia bank powinien potwierdzić rozliczenie i wydać dokument pozwalający wykreślić hipotekę.

Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece po wygaśnięciu hipoteki wierzyciel jest obowiązany dokonać wszystkich czynności umożliwiających jej wykreślenie.

Zgoda banku powinna zostać sporządzona w formie umożliwiającej wykorzystanie jej w postępowaniu wieczystoksięgowym.

6. Wykreślenie hipoteki

Spłata kredytu nie usuwa automatycznie wpisu hipoteki z księgi wieczystej. Konieczne jest złożenie wniosku o jej wykreślenie wraz z odpowiednimi dokumentami.

Wykreślenia dokonuje sąd wieczystoksięgowy. W umowie sprzedaży warto wskazać, kto odpowiada za złożenie wniosku, poniesienie opłaty oraz dostarczenie niezbędnych dokumentów.

Czy kupujący przejmuje kredyt frankowy?

Nie. Sam zakup mieszkania nie oznacza automatycznego przejęcia długu wynikającego z umowy kredytowej. Sprzedający pozostaje osobistym dłużnikiem banku do czasu spłaty lub innego skutecznego rozliczenia zobowiązania, chyba że dojdzie do skutecznego przejęcia długu.

Zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego przejęcie długu może nastąpić przez:

• umowę między bankiem a kupującym za zgodą dotychczasowego kredytobiorcy;
• umowę między dotychczasowym kredytobiorcą a kupującym za zgodą banku.

Umowa o przejęcie długu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W tej samej formie powinna zostać wyrażona zgoda banku jako wierzyciela. Bank może również zweryfikować zdolność kredytową osoby, która miałaby przejąć zobowiązanie.

Nie należy zakładać, że bank zgodzi się na przeniesienie starego kredytu frankowego na kupującego. Typowym rozwiązaniem jest spłata kredytu z ceny sprzedaży. Nabywca, jeżeli potrzebuje finansowania, zawiera wtedy własną umowę kredytową.

Co się stanie, jeżeli hipoteka nie zostanie wykreślona?

Jeżeli hipoteka nadal istnieje, kupujący nabywa nieruchomość obciążoną zabezpieczeniem. Nawet jeśli nie jest stroną umowy kredytowej, odpowiada rzeczowo z nabytego mieszkania.

Oznacza to, że bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od zmiany jej właściciela.

Trzeba przy tym odróżnić istniejącą hipotekę od wpisu zabezpieczenia, które już wygasło, ale nie zostało jeszcze formalnie wykreślone. Także w tej drugiej sytuacji konieczne jest uporządkowanie treści księgi wieczystej.

Dlatego kupujący powinien otrzymać dokumenty potwierdzające warunki zwolnienia hipoteki, a umowa powinna precyzyjnie określać sposób spłaty i dalsze czynności.

Czy można sprzedać mieszkanie w trakcie procesu frankowego?

Tak, sprzedaż podczas procesu jest możliwa. Transakcję należy jednak wcześniej skonsultować z pełnomocnikiem prowadzącym sprawę.

Sprzedaż i związana z nią spłata mogą wpłynąć na:

• wysokość świadczeń dochodzonych od banku;
• zakres wpłat objętych pozwem;
• konieczność rozszerzenia albo zmiany powództwa;
• ocenę interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności;
• sposób rozliczenia kapitału;
• znaczenie udzielonego zabezpieczenia lub wstrzymania spłaty;
• stanowisko wobec roszczeń banku;
• możliwość potrącenia wzajemnych należności.

Sprzedaż mieszkania nie powoduje automatycznej utraty roszczeń o zwrot rat zapłaconych w wykonaniu zakwestionowanej umowy. Roszczenia te są związane z rozliczeniami kredytobiorcy z bankiem, a nie z samym prawem własności nieruchomości.

Sama umowa sprzedaży nie przenosi na kupującego roszczeń wobec banku ani nie sprawia, że staje się on stroną procesu frankowego.

Sprzedaż a interes prawny w ustaleniu nieważności

W pozwach frankowych kredytobiorcy często domagają się nie tylko zapłaty, lecz również ustalenia, że umowa nie wiąże stron. Interes prawny w takim żądaniu wynika między innymi z potrzeby usunięcia niepewności dotyczącej przyszłych rat i zabezpieczenia hipotecznego.

Jeżeli w trakcie procesu nieruchomość zostanie sprzedana, a kredyt całkowicie spłacony, bank może twierdzić, że dalsze żądanie ustalenia jest niepotrzebne, ponieważ umowa została wykonana.

Nie oznacza to automatycznego oddalenia wszystkich roszczeń kredytobiorcy. Istnienie interesu prawnego w żądaniu ustalenia wymaga jednak odrębnej oceny, z uwzględnieniem pozostałych skutków umowy i możliwości uzyskania ochrony przez roszczenie o zapłatę.

Dlatego przed sprzedażą warto ustalić, czy i w jaki sposób należy poinformować sąd o transakcji oraz dostosować żądania pozwu.

Czy sprzedaż wpływa na status konsumenta?

Co do zasady status konsumenta ocenia się według okoliczności zawarcia umowy kredytowej, w szczególności celu, w jakim kredyt został zaciągnięty. Późniejsza sprzedaż mieszkania sama w sobie nie pozbawia kredytobiorcy ochrony konsumenckiej.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy nieruchomość od początku była nabywana w bezpośrednim związku z działalnością gospodarczą albo profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Każdy przypadek wymaga oceny okoliczności istniejących w chwili zawarcia umowy, a nie wyłącznie tego, co właściciel zrobił z mieszkaniem wiele lat później.

Czy można sprzedać mieszkanie po wstrzymaniu spłaty rat?

Tak. Samo wstrzymanie obowiązku spłaty rat nie oznacza zakazu sprzedaży nieruchomości.

W sprawach konsumenckich objętych ustawą frankową obowiązującą od 7 sierpnia 2026 r. wstrzymanie obowiązku spełniania świadczeń następuje z mocy prawa po doręczeniu bankowi odpisu pozwu konsumenta. Rozwiązania tego nie należy automatycznie odnosić do każdego kredytu powiązanego z dowolną walutą obcą.

Niezależnie od podstawy wstrzymania płatności saldo przedstawiane przez bank do sprzedaży może być nadal wyliczane na podstawie kwestionowanej umowy. Zapłatę takiej kwoty z ceny sprzedaży należy skoordynować ze strategią procesową.

Kredytobiorca powinien ustalić:

• jaka kwota zostanie zapłacona bankowi;
• czy zapłata zostanie objęta roszczeniem w procesie;
• czy konieczne będzie rozszerzenie pozwu;
• jak wpłata wpłynie na rozliczenie roszczenia banku o zwrot kapitału;
• czy istnieją podstawy do potrącenia wzajemnych należności;
• czy bank wymaga podpisania dodatkowego porozumienia;
• czy dokument zawiera uznanie zadłużenia lub zrzeczenie się roszczeń.

Samo wystąpienie o zaświadczenie nie musi oznaczać uznania długu. Należy jednak dokładnie przeanalizować treść wniosku i wszelkich dodatkowych oświadczeń przedstawianych przez bank.

Co w przypadku, gdy cena mieszkania jest niższa niż saldo banku?

To jedna z trudniejszych sytuacji przy sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem walutowym.

Jeżeli bank wylicza saldo na 450 000 zł, a mieszkanie można sprzedać za 400 000 zł, brakuje 50 000 zł potrzebnych do całkowitej spłaty według stanowiska banku.

Możliwe rozwiązania obejmują między innymi:

• pokrycie różnicy z własnych środków;
• negocjowanie spłaty pozostałej części zadłużenia w ratach;
• ustanowienie dodatkowego lub zastępczego zabezpieczenia;
• uzyskanie zgody banku na zwolnienie sprzedawanej nieruchomości mimo pozostającego zadłużenia;
• rozliczenie wzajemnych roszczeń wynikających ze sporu frankowego;
• wykorzystanie instrumentów Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, jeżeli zostały spełnione ustawowe warunki.

Nie należy zakładać, że przekazanie całej ceny sprzedaży wystarczy do zwolnienia hipoteki, jeżeli bank wymaga wyższej kwoty. Warunki zwolnienia zabezpieczenia przy pozostającym zadłużeniu powinny zostać jednoznacznie uzgodnione z bankiem na piśmie.

Jeżeli saldo jest kwestionowane w procesie frankowym, trzeba również ocenić, czy istnieje inna podstawa rozliczenia stron lub wykreślenia hipoteki.

Czy trzeba najpierw unieważnić kredyt, a dopiero potem sprzedać mieszkanie?

Nie. Można sprzedać nieruchomość przed wszczęciem procesu, w trakcie postępowania albo po prawomocnym wyroku. Każdy wariant ma jednak inne skutki.

Sprzedaż przed wniesieniem pozwu

Transakcja może być prostsza organizacyjnie, ponieważ nie trzeba jej koordynować z trwającym procesem. Pełna spłata kredytu nie wyklucza późniejszego dochodzenia zwrotu świadczeń, ale może wpłynąć na zakres żądań.

Przed zapłatą salda warto zabezpieczyć całą dokumentację i uzyskać szczegółową historię spłat.

Sprzedaż w trakcie procesu

Wymaga koordynacji z pełnomocnikiem. Konieczne może być rozszerzenie roszczenia o kwoty przekazane bankowi z ceny sprzedaży albo zmiana argumentacji dotyczącej interesu prawnego w żądaniu ustalenia.

Sprzedaż po prawomocnym wyroku

Prawomocne rozstrzygnięcie może ułatwić określenie sytuacji prawnej stron. Nadal trzeba jednak przeanalizować rozliczenie kapitału i zadbać o formalne wykreślenie hipoteki.

Sprzedaż po wykreśleniu hipoteki

Z perspektywy dotychczasowego zabezpieczenia kredytu jest to najbardziej przejrzysty wariant dla kupującego. Księga wieczysta nie wykazuje już hipoteki poprzedniego banku, co może ułatwić także uzyskanie finansowania przez nabywcę.

Czy prawomocny wyrok automatycznie usuwa hipotekę?

Nie. Sąd prowadzący sprawę frankową nie wykreśla automatycznie hipoteki z księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności co do zasady powoduje wygaśnięcie hipoteki. Należy jednak odróżnić wygaśnięcie zabezpieczenia od usunięcia jego wpisu z księgi wieczystej.

W przypadku stwierdzenia nieważności umowy trzeba ustalić właściwą podstawę wykreślenia, uwzględniając treść rozstrzygnięcia oraz stan księgi wieczystej. Zależnie od sytuacji znaczenie mogą mieć:

• prawomocny wyrok wraz z wymaganymi dokumentami;
• zgoda banku na wykreślenie hipoteki;
• dokumenty dotyczące rozliczenia stron;
• odrębne orzeczenie uzgadniające treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Samo potwierdzenie rozliczenia nie w każdej sytuacji będzie wystarczającą podstawą wpisu. Dokumenty należy ocenić pod kątem wymogów postępowania wieczystoksięgowego.

Przed rozpoczęciem sprzedaży warto doprowadzić do formalnego wykreślenia hipoteki, jeżeli jest to możliwe, zamiast ograniczać się do przekonania, że zabezpieczenie już nie istnieje.

Jak sprzedać mieszkanie kupującemu korzystającemu z kredytu?

Jeżeli nabywca finansuje zakup nowym kredytem hipotecznym, jego bank będzie wymagał dokumentacji pozwalającej ocenić stan prawny mieszkania i sposób rozliczenia dotychczasowego zabezpieczenia.

Najczęściej potrzebne są:

• aktualne informacje z księgi wieczystej;
• zaświadczenie o saldzie kredytu sprzedającego;
• promesa wykreślenia hipoteki;
• numer rachunku do spłaty;
• umowa przedwstępna;
• dokumenty nieruchomości;
• ustalenia dotyczące pierwszeństwa hipotek i wykreślenia dotychczasowego zabezpieczenia.

Bank kupującego może przekazać część kredytu bezpośrednio do banku sprzedającego, a pozostałą część na rachunek właściciela mieszkania.

Procedura jest możliwa również przy kredycie frankowym, ale może wymagać więcej czasu ze względu na sposób wyliczania salda oraz dodatkową weryfikację dokumentów przez oba banki.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży

W zależności od rodzaju nieruchomości, sposobu rozliczenia kredytu i etapu sporu mogą być potrzebne:

• numer i odpis księgi wieczystej;
• dokument potwierdzający nabycie własności;
• umowa kredytowa i aneksy;
• aktualne zaświadczenie o saldzie;
• promesa wykreślenia hipoteki;
• historia spłaty kredytu;
• zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni;
• dokumenty dotyczące podatku od nieruchomości;
• świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli jest wymagane;
• odpis pozwu frankowego;
• potwierdzenie doręczenia pozwu bankowi;
• wydane w sprawie wyroki;
• potwierdzenie prawomocności orzeczenia;
• porozumienie rozliczeniowe;
• oświadczenia o potrąceniu;
• list mazalny.

Nie wszystkie dokumenty z tej listy będą wymagane przy każdej transakcji. Pełny zestaw zależy od stanu prawnego mieszkania, sposobu finansowania zakupu, sytuacji procesowej i wymagań notariusza.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z kredytem walutowym

Ukrywanie hipoteki przed kupującym

Księga wieczysta jest jawna, a nabywca powinien otrzymać rzetelną informację o obciążeniach oraz planowanym sposobie ich usunięcia.

Brak aktualnej promesy banku

Zaświadczenie sprzed kilku miesięcy może wskazywać nieaktualne saldo lub nieaktualne warunki spłaty. Dokument powinien obejmować planowany termin rozliczenia transakcji.

Przekazanie całej ceny sprzedającemu

W typowym modelu sprzedaży bezpieczniej jest, aby część ceny przeznaczona na rozliczenie zadłużenia trafiła bezpośrednio do banku, zgodnie z warunkami wskazanymi w jego dokumentach.

Założenie, że kupujący automatycznie przejmuje kredyt

Sama sprzedaż mieszkania nie zwalnia dotychczasowego kredytobiorcy z długu. Przejęcie zobowiązania wymaga odrębnego, skutecznego uzgodnienia z udziałem banku lub za jego zgodą.

Sprzedaż podczas procesu bez konsultacji z pełnomocnikiem

Może to utrudnić prawidłowe sformułowanie roszczeń, uwzględnienie dodatkowych wpłat i późniejsze rozliczenie stron.

Podpisanie porozumienia zawierającego zrzeczenie się roszczeń

Bank może uzależniać określone ustępstwa od podpisania ugody. Przed złożeniem podpisu należy sprawdzić, jakie roszczenia obejmuje dokument i jakie skutki wywoła dla trwającego lub planowanego procesu.

Brak wniosku o wykreślenie hipoteki

Spłata wierzytelności nie usuwa wpisu automatycznie. Trzeba zadbać o właściwe dokumenty i wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym – najczęstsze pytania

Czy bank może zakazać sprzedaży mieszkania?

Nie może skutecznie zastrzec wobec właściciela, że ten w ogóle nie sprzeda nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Brak zakazu sprzedaży nie oznacza jednak obowiązku zwolnienia zabezpieczenia bez rozliczenia wierzytelności lub innej podstawy prawnej.

Czy kupujący odpowiada za mój kredyt?

Nie staje się automatycznie osobistym dłużnikiem banku. Jeżeli jednak kupi mieszkanie obciążone istniejącą hipoteką, będzie odpowiadał rzeczowo z nieruchomości.

Czy można sprzedać mieszkanie podczas procesu?

Tak, ale transakcję należy skoordynować ze strategią procesową i ocenić, czy konieczne jest dostosowanie roszczeń wobec banku.

Czy sprzedaż oznacza rezygnację z roszczeń frankowych?

Nie. Sama sprzedaż i spłata kredytu nie powodują automatycznego zrzeczenia się roszczeń. Osobnej oceny wymaga natomiast podpisanie ugody lub porozumienia zawierającego takie oświadczenie.

Czy można pozwać bank po sprzedaży mieszkania?

Tak. Spłacenie kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży nie wyklucza dochodzenia zwrotu świadczeń związanych z niedozwolonymi postanowieniami umowy. Zakres żądań, ich zasadność i terminy przedawnienia wymagają indywidualnej analizy.

Czy bank musi wydać zgodę na wykreślenie hipoteki?

Po wygaśnięciu hipoteki wierzyciel powinien podjąć czynności umożliwiające jej wykreślenie. Jeżeli bank odmawia, należy ustalić przyczynę odmowy i ocenić dostępne sposoby uzyskania wykreślenia.

Co jeśli cena mieszkania jest niższa niż saldo?

Konieczne może być pokrycie różnicy albo uzyskanie pisemnego porozumienia z bankiem dotyczącego pozostałej kwoty i zwolnienia hipoteki. Przy sporze frankowym trzeba również przeanalizować wzajemne roszczenia stron.

Czy można sprzedać lokal przed formalnym wykreśleniem hipoteki?

Tak. Należy jednak wyjaśnić kupującemu stan prawny zabezpieczenia i zapewnić dokumenty umożliwiające jego wykreślenie. Przy nadal istniejącej hipotece szczególne znaczenie mają promesa i prawidłowo zaplanowane rozliczenie z bankiem.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym lub innym kredytem walutowym jest możliwa. Hipoteka nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży, ale istniejące zabezpieczenie obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto stanie się jej właścicielem.

W typowej transakcji należy uzyskać aktualne zaświadczenie o zadłużeniu, dokument określający warunki zwolnienia hipoteki oraz zaplanować przekazanie odpowiedniej części ceny bezpośrednio na rachunek banku. Po rozliczeniu trzeba zadbać o dokument umożliwiający wykreślenie zabezpieczenia i złożenie wniosku do sądu.

Jeżeli proces frankowy już trwa, sprzedaż należy wcześniej skonsultować z pełnomocnikiem. Zapłata salda może wpłynąć na wysokość roszczeń, potrzebę zmiany pozwu i sposób późniejszego rozliczenia z bankiem.

Odpowiednie przygotowanie dokumentów i ustalenie kolejności działań pomagają zabezpieczyć interesy sprzedającego oraz kupującego, a także uwzględnić roszczenia związane z zakwestionowaną umową kredytową.